#꼬마빌딩 #상가건물
은퇴를 대비해 부동산을 이용한다면 은퇴 시기가 닥치더라도 여유롭게 사표 한 장 던지며 당당하게 직장 밖으로 행군할 수 있다. 여기서 꼬마빌딩이나 통상가 매입 시 주의해야 할 점을 알아보자.
첫째, 주차장 여부와 건물과 도로와의 관계이다.
주차장이 없고 도로에서 많이 벗어나 있는 건물은 인구 유입성이 떨어지기 때문에 임차인 확보가 어려워 공실 위험성이 높다.
둘째, 건물의 외관과 내부상태를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
건물 외관공사 비용과 건물 내부 화장실·계단·옥상 등을 사전에 꼼꼼히 체크하여 사전에 수리비용을 추산해 봐야만 매수 후에 막대한 공사비용을 피할 수 있다. 꼬마빌딩은 외관공사와 내부 새 단장만 잘해도 건물의 상품가치를 몇 배는 올릴 수 있고, 임대료 상승 등 반사이익도 볼 수 있다. 하지만 건물이 노후되어 리모델링 공사비용 및 유지보수 비용이 너무 많이 발생한다면 그만큼 수익률도 낮아진다는 것을 염두에 두어야 한다.
셋째, 은행이자가 매달 받는 월세의 50%를 넘어가면 안 된다.
경매를 받은 경우 대부분 경락잔금대출을 이용하게 되는데, 이자만 지불하는 거치식방식에서 원리금균등상환방식으로 이자상환방식이 변경되어 원금과 이자(원리금)를 함께 지불하게 되면 매달 받는 월세만으로 원리금을 감당하기 벅찰 수도 있다. 또 재매매를 생각하는 경우에도 새로운 매수자가 나타날 때까지 여유롭게 끌고 가려면 과다한 대출로 인한 자금압박이 있으면 안 된다. 이런 경우 급매로 처분하더라도 탄력적이지 못하기 때문에 금전적 손실이 따르게 된다.
잊지 마라.
자신을 위해 부를 창조하는 비결은
남을 위해 부를 창조하는 것
꼬마빌딩
연면적 1000제곱미터 이하
층수는 5층 전후
금액대 10-50억 사이의 작은 빌딩을
꼬마빌딩이라고 하는데요.
매매를 하게 되면
나중에 값이 올랐을 때 팔면
큰 수익을 얻을 수 있고
임차하는 상가등에서
월세를 얻을 수도 있기 때문에
최근 거래량이 급증하고 있답니다.
꼬마빌딩 매매 주의사항
1. 공법 알아보기
그럼 바로 반드시 고려할 점으로
넘어가 보겠습니다.
첫번째로는 공법을 알아보셔야 한다는 것입니다.
공법이란 국가나 공공단체 상호간의 관계나
이들과 개인의 관계를 규정하는 법률을
말하는데요.
매매하려고 하는 건물이
불법은 아닌지. 원 주인은 누구인지
또한 용적률과 건폐율은 어느정도 인지
건축법에는 위반되지 않는지
주차방법등은 어떤지에 대해서
확인하셔야 합니다.
2. 임대수익률
다음으로는 임대수익률을 고려하는 것입니다.
대부분 건물을 매입하시면
임차인으로 부터 얻는 월세
즉 임대 수익률로 생활을 하려고 하시는 분들이
많으신데요.
전체적으로 경기가 좋지않고
유동인구에 비해 임대료가 비싸
상가가 들어오지 않는다면?
임대수익을 얻을 수 없고
상가는 공실이 됩니다.
그러니 임차인이 없더라도
이 건물을 유지할 수 있는지에 대해서
고려해보셔야해요.
3. 공실 관리 확인
다음으로는 공실관리를 확인하시는 것인데요.
먼저 긴 시간 이상 공실이 있었다면
임대 수익률이 거의 안나올
가능성이 높습니다.
또한 공실이 제대로 관리되지 않고
방치 되어있다면 이전 건물주가
이 건물을 포기했거나
리모델링 비용이 너무 많이 나와
유지가 힘든 것일 수 있습니다.
그러니 공실의 기간과
그 관리를 어떻게 하고 있는지
확인해주세요.
4. 주변 개발상황 고려
다음으로는 부동산 투자를 할 때는
반드시 주변 개발상황을
고려해주셔야 한다는 것입니다.
만약 주변에 아무것도 없고
철거예정인 건물 및
본인이 매입하려는 건물만 있다면?
물론 그 건물이 그 지역의 랜드마크가 될 수도 있지만
단기적으로는 수익이 나오지 않을 가능성이 큽니다.
반대로 재개발에 들어가거나
주변에 새로 아파트가 지어지고 있다면
매입한 건물에 대기업 프랜차이즈를 입점시켜
임대수익을 얻기도
아예 팔아서 차익을 남기기도
쉽겠죠.
5. 리모델링 시 가치 향상 가능성
다음으로 반드시 고려하셔야 하는 것은
리모델링 시 가치 향상 가능성입니다.
대부분 노후화된 건물이 가격이 저렴하죠.
그래서 매입 뒤에 리모델링 공사를 진행했는데
가치가 향상되지 않는다면
오히려 리모델링 비용이 더 들어
배보다 배꼽이 더 큰 경우가 있을 수 있겠죠.
그러니 리모델링이 필요한 빌딩의 경우
반드시 이 빌딩이 리모델링 후 가치가 올라갈 것인가를
염두에 두고 매매를 하시는 것이 좋답니다.
6. 각종 세금을 낼 능력
다음으로는 본인이 각종 세금을 낼 능력이 있는지
정확히 파악하는 것입니다.
아까 10억-50억 정도가
꼬마빌딩의 가격이라고 말씀드렸는데
사실 이 금액도 작은 금액이 아니기 때문에
100% 본인의 자산으로만 건물을 매매하는 사람은
거의 없습니다.
대부분 은행의 힘을 빌리죠.
그래서 만약 매매했다고 하더라도
은행의 대출금, 이자, 그리고
재산세나 종합부동산세, 종합소득세를 낼
능력이 되는지 반드시 고려하셔야 합니다.
7. 그 외 고려할 점
마지막으로 고려할 점들입니다.
1-6번까지 설명해드린 사항을 모두 고려하셨다면
그 다음으로는
건물 외벽의 상태,
방수코팅, 난간 높이, 조망, 옥상상태등을
고려해주셔야 합니다.
또한 소유자와 매도자가 일치하는지
건축물 대장,토지대장,현장이 모두
일치하는지 확인하시고
건축법을 위반한 건축물은 아닌가
리모델링을 할것이라면
토지이용계획원을 확인하시고
주차장 수, 도로 등을 확인해주셔야 한답니다.
챙길게 많고 복잡하지만
아무리 작은 빌딩이여도 10억 이상의 돈이
왔다갔다 하는 것은 사실이니까요!
글로리부동산 – 글로리부동산,대형건물,부동산중개,임대,매매,공장,병원,학원
학원매물관련으로 글로리부동산에서 임대계약까지 꼼꼼하게 챙겨줘서 쉽게 계약을 할수 있었습니다.
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